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Loi 3DS : principales mesures en matière d’urbanisme

Dernière mise à jour le 17 mars 2022

Publiée au Journal Officiel du 22 février, la loi 3DS (différenciation, décentralisation, déconcentration et simplification de l’action publique locale) contient un volet urbanisme (et développement des territoires). Tour d’horizon d’importantes mesures qui concernent les collectivités.

 [1]

Voir aussi : "Loi 3 DS : principales mesures concernant l’exercice et le transfert des compétences"

1 - Encadrement des implantations d’éoliennes

Le règlement d’un PLU ou PLUi peut réglementer l’implantation d’éoliennes en délimitant les secteurs dans lesquels l’implantation est soumise à conditions (nouvel article L.151-42-1 du code de l’urbanisme créé par l’article 35).

L’encadrement des implantations d’éoliennes est possible dès lors :

- qu’elles sont incompatibles avec le voisinage habité ou avec l’usage des terrains situés à proximité ;
- ou qu’elles portent atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages ;

- de la qualité architecturale, urbaine et paysagère, de la mise en valeur du patrimoine, de l’insertion des installations dans le milieu environnant.

Quelle procédure de modification du PLU ?

C’est la procédure de modification simplifiée décrite aux articles L.153-45 à L.153-48 du code de l’urbanisme qui est utilisée après enquête publique (enquêté réalisée dans les conditions prévues aux articles L.123-1 à L.123-18 du code de l’environnement. Un décret en Conseil d’Etat est attendu pour en préciser les modalités.)

L’entrée en vigueur du PLU modifié doit intervenir avant l’expiration d’un délai de 6 ans à compter de la promulgation de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 (soit le 24 août 2027).

💥 De nombreuses procédures ont été engagées contre des élus locaux pour prise illégale d’intérêts après leur participation à des délibérations concernant l’implantation d’éoliennes sur des parcelles leur appartenant ou à des proches (pour une exemple voir Cour de cassation, chambre criminelle, 12 novembre 2015, N° 14-83073). Il convient d’être particulièrement vigilant sur cet aspect en prenant soin pour les élus intéressés de se déporter et de ne prendre part ni au vote, ni aux débats, ni à l’instruction du dossier.

2 - Droit de préemption urbain

2-1 Délégation du droit de préemption urbain (article 110)

Le nouvel article L.211-2-3 du code de l’urbanisme permet au titulaire du droit de préemption urbain (DPU) de déléguer ce droit à une personne à laquelle a été confiée :

- la réalisation d’actions ou d’opérations dans les secteurs d’intervention délimités d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) ;

- ou la réalisation d’actions ou d’opérations ayant pour objet de favoriser la diversité, le maintien ou le développement d’activités artisanales et commerciales de proximité dans des espaces urbains dans le périmètre délimité en application de l’article L.214-1 du code de l’urbanisme (c’est-à-dire périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité).

2-2 Droit de préemption urbain en communes carencées (article 71)

Aux termes de l’article L.210-1 du code de l’urbanisme, le préfet exerce le droit de préemption urbain (DPU) dans les communes déclarées en état de carence (le nombre de logements locatifs sociaux à réaliser à l’échelle communale n’a pas été atteint) lorsque l’aliénation porte sur des biens destinés au logement.

La loi 3DS autorise le préfet à renoncer à ce DPU.

En effet, sur demande motivée de la collectivité concernée, le préfet peut autoriser ladite collectivité à exercer le DPU pour un bien précisément identifié.
L’arrêté mentionne notamment le bien concerné et la finalité pour laquelle la préemption est exercée.

Si le bien relève de la compétence du préfet pour l’octroi des autorisations d’urbanisme, alors, l’arrêté peut autoriser la collectivité à exercer la compétence en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme pour ce seul bien (article L.210-1 modifié).

2-3 Délégation du droit de préemption urbain dans la cadre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) (article 112)

Dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme, le droit de préemption est exercé par la collectivité territoriale ou l’établissement public cocontractant.

La collectivité territoriale ou l’établissement public peut déléguer l’exercice de ce droit à un établissement public y ayant vocation ou au concessionnaire d’une opération d’aménagement (articles L.211-2 alinéa 4 et L.214-1-1 alinéa 3 du code de l’urbanisme).

🔎 Pour des exemples de contentieux sur l’exercice du droit de préemption

3 - Modification de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale - Expérimentation (article 97)

A titre expérimental, la loi modifie la procédure en matière de délivrance des autorisations d’exploitation commerciale (AEC).

L’autorité compétente pour délivrer des autorisations d’urbanisme pourra instruire et délivrer l’autorisation d’exploitation commerciale sans saisine de la commission départementale d’aménagement commercial (CDAC) et sans que les services déconcentrés de l’Etat instruisent la demande.

🔹 Conditions :

- L’expérimentation concerne seulement les territoires ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).
Toutefois, les communautés urbaines, les métropoles, la métropole d’Aix-Marseille-Provence, la métropole de Lyon et la métropole du Grand Paris ne sont pas tenues de conclure une opération de revitalisation de territoire pour participer à l’expérimentation.

- L’expérimentation est menée au sein de certains établissements public de coopération intercommunale (EPCI) désignés par arrêté préfectoral et répondant aux conditions cumulatives suivantes :

- Le territoire doit être couvert un territoire par :
▪ un schéma de cohérence territoriale (SCOT) comportant un document d’orientation et d’objectifs (DOO) comprenant un document d’aménagement artisanal, commercial et logistique (DAAC) (document prévu à l’article L.141-6 du code de l’urbanisme) ;
▪ et par un plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) exécutoire ou, pour chaque commune membre un plan local d’urbanisme exécutoire

- De plus, les documents d’urbanisme précités doivent avoir été modifiés pour déterminer les conditions d’implantation des équipements commerciaux en prenant en compte les critères fixés à l’article L.752-6 du code de commerce (intégration urbaine des projets, qualité environnementale des projets, effet des implantations sur les flux de transport, nuisance de toute nature …).

Préalablement à la modification des documents d’urbanisme, l’autorité organisatrice de la mobilité doit être consultée (article 97 V).

Le recours aux procédures de modification simplifiée est autorisé (articles L.153-45 à L.153-48 pour les PLUi et L.143-37 à L.143-39 pour les SCOT).

💥 Attention : ces procédures devront être engagées avant le 31 décembre 2025.

🔹 Modalités :

- La décision d’expérimenter est prise par délibération du conseil communautaire de l’EPCI qui doit recueillir en amont l’avis des communes membres. Les délibérations rappellent les objectifs de la stratégie d’aménagement commercial du territoire et précisent les dispositifs d’observation de la réalisation de ces objectifs et orientations en matière de commerce.
Ces délibérations devront être prises dans un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi (février 2025)

- L’arrêté préfectoral désignant les intercommunalités au sein desquelles l’expérimentation est menée est pris après avis conforme de la Commission nationale d’aménagement commercial (CNAC) (le Président de l’EPCI est auditionné par la CNAC).

🔹 Conséquences :

- L’autorité compétente en matière d’autorisation d’urbanisme délivre l’autorisation d’exploitation commerciale (AEC) sans saisine de la CDAC ni intervention des services de l’Etat.
- L’autorité compétente vérifie la conformité du projet au regard de plusieurs critères (flux de transports et accessibilité, préservation ou revitalisation du tissu commercial, variété de l’offre, risques naturels et autres auxquels peut être exposé le le site d’implantation du projet (article 97 III).
- Lorsque le projet nécessite une autorisation d’urbanisme cette dernière tient lieu d’AEC (au préalable l’autorité organisatrice de la mobilité doit être consultée) (article 97 III et V).

📌 A noter : l’AEC ne peut être délivrée que sur avis conforme de président de l’EPCI lorsque la compétence en matière d’autorisation d’urbanisme ne lui a pas été déléguée (article 97 IV).

L’expérimentation est menée pour une durée de 6 ans à compter de la promulgation de la loi (février 2028).

⌛ Un décret en Conseil d’Etat précisera les modalités d’application de cet article (notamment les délais d’instruction des demandes et de recueil des avis ainsi que les modalités de saisine de la Commission nationale d’aménagement commercial sur les évolutions des documents d’urbanisme).

4 - Alignement d’arbres

Un principe de protection des allées d’arbres et alignements d’arbres qui bordent les voies de communication est inscrit à l’article L.350-3 du code de l’environnement.

« Le fait d’abattre ou de porter atteinte à un arbre ou de compromettre la conservation ou de modifier radicalement l’aspect d’un ou de plusieurs arbres d’une allée ou d’un alignement d’arbres est interdit ».

La loi 3DS clarifie et renforce le régime de protection (article 194).

4-1 Encadrement de la procédure de dérogation

🔹 Déclaration préalable

Les opérations d’abattage d’arbres sont soumises à une déclaration préalable auprès du préfet du département pour les motifs suivants : lorsque l’état sanitaire ou mécanique du ou des arbres présente un danger pour la sécurité des personnes ou des biens ou un risque sanitaire pour les autres arbres ou que l’esthétique de la composition ne peut plus être assurée et que la préservation de la biodiversité peut être obtenue par d’autres mesures.

Le maire de la commune où se situe l’alignement d’arbres concerné est informé sans délai de ce dépôt.

🔹 Autorisation

Une autorisation du préfet est nécessaire s’agissant des opérations d’abattage d’arbres pour des projets de travaux, d’ouvrages ou d’aménagements.

La commune concernée est informée sans délai du dépôt d’une demande d’autorisation. Le préfet est tenu d’informer la commune de ses conclusions.

📌 A noter :
- En cas de danger imminent pour la sécurité des personnes, la déclaration préalable n’est pas requise. Le préfet est informé sans délai des motifs justifiant le danger imminent.
- La déclaration préalable ou la demande d’autorisation comprend les mesures de compensation des atteintes portées aux allées et alignements d’arbres que le déclarant s’engage à mettre en œuvre.
- Un décret en Conseil d’Etat précisera les sanctions applicables.

5 - Biens sans maître et biens en état manifeste d’abandon

5-1 Biens sans maître

Le délai pour mettre en œuvre la procédure d’acquisition des biens sans maître à la suite d’une succession est réduit à 10 ans (au lieu de 30 ans) (Article L.1123-1 du code général de la propriété des personnes publiques CG3P modifié par l’article 98).

Ce délai décennal concerne les biens situés :
- dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU) au sens de l’article L. 312-3 du code de l’urbanisme ;
- dans le périmètre d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) au sens de l’article L. 303-2 du code de la construction et de l’habitation ;
- dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) au sens de l’article 1465 A du code général des impôts ;
- dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) au sens de l’article 5 de la loi n° 2014-173 du 21 février 2014 de programmation pour la ville et la cohésion urbaine

Cette mesure est applicable, dès l’entrée en vigueur de ladite loi, aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2007 et non encore partagées.

5-2 - Biens en état manifeste d’abandon

Quelques mesures à relever :

- la procédure de déclaration d’un bien en état d’abandon manifeste concerne « tout le territoire de la commune » et plus seulement « l’intérieur du périmètre d’agglomération de la commune » (article L.2243-1 du code général des collectivités territoriales modifié) ;
- cette procédure (reconnaissance de l’état d’abandon et expropriation) peut être conduite au profit d’un établissement public de coopération intercommunale (article L.2243-3 du CGCT modifié) ;
- la création de réserves foncières peut justifier la procédure d’expropriation (article L.2243-3 du CGCT modifié).

6 - Chemins ruraux

6-1 Recensement des chemins

La loi prévoit la possibilité pour les communes de recenser leurs chemins ruraux (nouvel article L.161-6-1 du code rural et de la pêche maritime créé par l’article 102).

Conséquence : la délibération du conseil municipal décidant du recensement suspend le délai de prescription pour l’acquisition des parcelles comportant ces chemins (prescription trentennale). « La suspension produit ses effets jusqu’à la délibération arrêtant le tableau récapitulatif des chemins ruraux ».

📌 A noter :
- La délibération arrêtant le tableau récapitulatif des chemins ruraux est prise après enquête publique et selon des modalités fixées par décret.
- Cette délibération ne peut être prise plus de 2 ans après la première délibération décidant du recensement.

6-2 Présomption d’affectation à l’usage du public

Aux termes de l’article L.161-2 du code rural et de la pêche maritime, « l’affectation à l’usage du public est présumée, notamment par l’utilisation du chemin rural comme voie de passage ou par des actes réitérés de surveillance ou de voirie de l’autorité municipale ».

La loi 3DS complète cet article en y insérant un nouvel alinéa qui précise que cette présomption ne peut être remise en cause par une décision administrative : « Lorsqu’elle est ainsi présumée, cette affectation à l’usage du public ne peut être remise en cause par une décision administrative ».

La désaffectation d’un chemin rural résulte, en principe, d’un état de fait, caractérisé notamment par la circonstance qu’il n’est plus utilisé comme voie de passage.
Or, à contre-courant d’une jurisprudence constante, la cour administrative d’appel de Nantes a considéré, en septembre 2020, qu’un conseil municipal pouvait décider l’aliénation d’un chemin rural, « alors même que ce chemin n’aurait pas cessé d’être utilisé par le public, sous réserve que soit adoptée par ce conseil municipal une délibération décidant expressément de cesser l’affectation du chemin à l’usage du public » (CAA Nantes, 22 septembre 2020 : n°20NT01144). L’objectif de cette nouvelle disposition est d’éviter que la présomption d’affectation puisse être renversée par une décision administrative. Ce faisant il s’agit de restreindre « la possibilité pour les communes de supprimer des chemins ruraux » (Rapport fait au nom de la commission des lois, 25 novembre 2021).

6-3 Contributions spéciales en cas de dégradations causées aux chemins

L’article L.161-8 du code rural et de la pêche maritime concernant les contributions spéciales en cas de dégradations apportées aux chemins ruraux est modifié.

Les communes ou associations syndicales chargées de l’entretien des chemins ruraux peuvent imposer des contributions spéciales « aux personnes physiques ou morales responsables des dégradations apportées aux chemins ruraux en état de viabilité qui, de manière habituelle ou temporaire, les utilisent à quelque titre que ce soit ».

La quotité des contributions doit être proportionnée à la dégradation causée précise l’article.

Aux termes de l’article L.141-9 du code de la voirie routière : « Ces contributions peuvent être acquittées en argent ou en prestation en nature et faire l’objet d’un abonnement. A défaut d’accord amiable, elles sont fixées annuellement sur la demande des communes par les tribunaux administratifs, après expertise, et recouvrées comme en matière d’impôts directs ».

6-4 Gestion des chemins confiée à des associations

La loi permet à une commune d’autoriser (en l’absence d’association syndicale), par convention, une association (loi 1901) à restaurer et à entretenir un chemin rural (article L.161-11 du code rural et de la pêche maritime).

📌A noter : « Cette convention ne vaut pas engagement de la commune à prendre en charge l’entretien du chemin rural ».

En l’absence de convention avec une association, une tierce association, (loi 1901), peut également proposer de prendre en charge l’entretien dudit chemin à titre gratuit.

6-5 Nouvelle procédure d’échanges de parcelles sur lesquelles se situent des chemins ruraux

Un nouvel article est inséré dans le code rural et de la pêche maritime pour autoriser l’échange de parcelles avec des chemins ruraux (article L.161-10-2).
« Lorsqu’un échange de parcelles a pour objet de modifier le tracé ou l’emprise d’un chemin rural, la parcelle sur laquelle est sis le chemin rural peut être échangée (…) ».

👋Rappel : L’aliénation d’un chemin rural est soumise à une procédure spécifique obligatoire prévue à l’article L.161-10 du CRPM (le chemin ne doit plus être affecté à l’usage du public, une enquête publique doit être réalisée ainsi qu’une mise en demeure des propriétaires riverains d’acquérir les terrains attenants à leurs propriétés).

Désormais, la loi 3DS autorise l’échange de parcelles (procédure simplifiée sans enquête publique ni désaffectation).

Modalités :

- Délibération après avis du Préfet :

En application des articles L.2241-1 du CGCT et L.3222-2 du CG3P, le conseil municipal décide de l’échange de parcelles par délibération après avis du représentant de l’Etat.

- Information du public :

Le public est informé par la mise à disposition en mairie des plans du dossier et d’un registre avant la délibération autorisant l’échange (pendant un mois).
Un avis est également affiché en mairie.
La mairie tient à disposition un registre sur lequel des observations et remarques peuvent être déposées.

- Acte d’échange :
L’acte d’échange comporte des clauses permettant de garantir la continuité du chemin rural.
L’échange doit respecter , « pour le chemin créé, la largeur la largeur et la qualité environnementale, notamment au regard de la biodiversité, du chemin remplacé ».

La portion de terrain cédée à la commune est incorporée de plein droit dans son réseau des chemins ruraux.

💢 Une commune est-elle tenue d’entretenir un chemin rural dont l’état en cas de fortes pluies rend difficile l’accès à une propriété alors que d’autres chemins ruraux sur la commune ont été goudronnés ?

Non, la commune n’a pas d’obligation concernant l’entretien d’un chemin rural, sauf lorsque la commune a réalisé des travaux destinés à assurer ou améliorer la viabilité du chemin, la jurisprudence considérant alors qu’elle en a de fait accepté l’entretien.

Certes les dépenses d’entretien des voies communales font partie des dépenses obligatoires mises à la charge des communes par les articles L141-8 du code de la voirie routière, L.2321-2 du code général des collectivités territoriales.
Mais, ces dépenses obligatoires d’entretien ne concernent que les voies communales dont ne font pas partie les chemins ruraux. Les chemins ruraux font partie du domaine privé de la commune.

En l’absence d’obligation légale d’entretien des chemins ruraux, la responsabilité de la commune propriétaire du chemin ne peut être recherchée pour défaut d’entretien normal. Il en va différemment lorsque postérieurement à leur incorporation dans la voirie rurale, les communes ont exécuté des travaux destinés à en assurer ou à en améliorer la viabilité et ainsi accepté d’en assumer, en fait, l’entretien.

Ces principes s’appliquent également à la communauté de communes à laquelle la compétence voirie a été transférée. Le fait que la communauté de communes soit intervenue une seule fois pour dégager la boue résultant des intempéries de l’été ne permet pas de caractériser sa volonté d’assurer l’entretien du chemin.

Il est enfin indifférent que d’autres chemins ruraux aient été goudronnées sur la commune : il ne s’agit pas d’une rupture d’égalité dès lors que la différence de traitement se justifie par une différence de situation (Cour administrative d’appel de Bordeaux, 31 mai 2021, N°19BX00064).

7 - Autres mesures

7-1 Opérations de revitalisation du territoire (ORT)

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (dite loi ELAN) a créé des « opérations de revitalisation du territoire » (ORT) (article L.303-2 du code de la construction et de l’habitation CCH) pour remédier à la dévitalisation des centres-villes ou centres-bourgs (cf études d’impact Loi 3DS).

Une convention ORT est signée par l’intercommunalité, les communes et le préfet pour mettre en œuvre les opérations de revitalisation du territoire, elle confère des "outils juridiques, budgétaires et fiscaux" (Document de présentation de la Loi 3DS du Ministère de la Cohésion des territoires.)

🔹 Elargissement du dispositif ORT :

La loi élargit le dispositif ORT (article 95 créant le nouvel article L.303-3 du CCH).

- Désormais, une opération de revitalisation du territoire peut être conclue dans une ou plusieurs communes membres d’un EPCI à fiscalité propre sans intégrer la ville principale de cet établissement.

- Deux conditions doivent être remplies :

• Présenter une situation de discontinuité territoriale ou d’éloignement par rapport à la ville principale de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre ;
• Identifier en son sein une ou des villes présentant des caractéristiques de centralité appréciées notamment au regard de la diversité des fonctions urbaines exercées en matière d’équipements et de services vis-à-vis des communes alentour

🔹 Dérogations au règlement du PLU

Des dérogations au règlement du PLU (ou document en tenant lieu) peuvent être autorisées dans le périmètre des secteurs d’intervention des opérations de revitalisation de territoire (nouvel article L.152-6-4 du code de l’urbanisme créé par l’article 96).

🔹 Quelles dérogations ?

Par décision motivée, l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut dans les zones urbaines :

- Déroger aux règles de retrait fixant une distance minimale par rapport aux limites séparatives ;
- Déroger aux règles relatives au gabarit et à la densité des constructions note : dans la limite d’une majoration de 30 % du gabarit et de la densité prévus dans le document d’urbanisme ;
- Déroger aux obligations en matière de stationnement ;
- Autoriser une destination non autorisée par le document d’urbanisme ;
- Autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie.

L’autorité compétente tient compte de la nature du projet, de la zone d’implantation, de son intégration harmonieuse dans le tissu urbain existant, de la contribution à la revitalisation de la zone concernée et à la lutte contre la consommation des espaces naturels agricoles et forestiers et du respect des objectifs de mixité sociale.

7-2 Mise en compatibilité des documents d’urbanisme avec la loi climat n°2021-1124 du 22 août 2021 (article 114)

Plusieurs délais de mise en compatibilité des documents d’urbanisme avec la loi Climat et résilience sont reportés.

Il s’agit notamment :

- Du délai pour permettre aux conférences régionales des SCOT de formuler leurs propositions concernant les objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols : ce délai est allongé de 6 mois (soit jusqu’au 22 octobre 2022).
- Du délai concernant l’entrée en vigueur des schémas régionaux d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET), du plan d’aménagement et de développement durable de Corse (PADD Corse), des schémas d’aménagement régional (SAR) et du schéma directeur de la région d’Île-de-France (SDRIF) prévoyant ces objectifs : l’échéance est reportée en février 2024 (au lieu d’août 2023).

Loi n°2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale

[1Photo : Thomas Reaubourg sur Unsplash