Un bailleur de logements HLM peut-il être condamné à indemniser ses locataires pour des troubles de jouissance affectant les parties communes des immeubles, alors même que des travaux de réhabilitation ont été entrepris ?
Soixante locataires de logements sociaux se plaignent du caractère particulièrement vétuste des parties communes de leurs immeubles.
Les désordres suivants sont notamment reprochés : vétusté de l’électricité, très grande saleté générale, multiples éléments cassés (interrupteurs, boîtes aux lettres...), infiltrations d’eau dans les caves, odeur pestilentielle des poubelles...
Dès 2000, les locataires adressent de nombreux courriers au bailleur, le rappelant à ses obligations. Il reçoit également une mise en demeure des services d’Hygiène de la Direction de la Santé. Pourtant, il ne va entreprendre des travaux de réhabilitation qu’en octobre 2009.
Les locataires assignent, par une action commune, la société d’habitations à loyer modéré en réparation du préjudice de jouissance subi depuis tant d’années.
Tout en prenant acte des diligences du bailleur, les juges estiment qu’il existe une défaillance dans l’obligation de mise en conformité avec la réglementation en matière de salubrité, d’hygiène et de réalisation des réparations occasionnées par la vétusté, pour la période antérieure à la réalisation des travaux de réhabilitation. Pour établir la réalité des désordres, ils se basent entre autre sur un constat d’huissier et ses photographies.
Le bailleur social est ainsi condamné à indemniser de façon forfaitaire, et proportionnée à la durée du trouble, l’ensemble des locataires demandeurs.
Les juges d’appel confirment cette décision, augmentant l’indemnisation due pour chaque locataire [1]. La société de HLM est ainsi condamnée à indemniser ses locataires pour un montant total avoisinant les 250 000 euros.
[1] 800 euros par année de trouble et par demandeur.